Un coup porté à l’empire immobilier REIT de 69 milliards de dollars de Blackstone contrôle la reprise

NEW YORK, 1er décembre (Reuters) – (Cette histoire du 1er décembre a corrigé une partie de la citation de Snyder pour faire référence à l’arbitrage)

Blackstone Inc. (BX.N) L’argent a été retiré jeudi de sa fiducie de revenu immobilier non cotée (FPI) de 69 milliards de dollars.

Les restrictions sont intervenues alors que les rachats atteignaient des limites prédéfinies, plutôt que Blackstone fixant des limites le jour même. Pourtant, ils ont alimenté les inquiétudes des investisseurs quant à l’avenir du FPI, qui représente environ 17% des revenus de Blackstone. Les actions de Blackstone ont terminé en baisse de 7,1% aux nouvelles de jeudi. Vendredi matin était encore en baisse de 2% à 83,45 $.

De nombreux investisseurs du FPI ont exprimé leur inquiétude quant au fait que la valorisation du véhicule par Blackstone a mis du temps à s’ajuster à celle des FPI cotées en bourse, qui ont été affectées par la hausse des taux d’intérêt, selon une source proche du fonds. La hausse des taux d’intérêt pèse sur les valeurs immobilières car elle rend le financement des biens plus coûteux.

Blackstone a annoncé un rendement de 9,3 % depuis le début de l’année pour son FPI, ce qui contraste avec l’indice de rendement total Dow Jones US Select REIT coté en bourse. (.DWRFT) Baisse de 22,19 % au cours de la même période.

Alex Snyder, gestionnaire de portefeuille chez CenterSquare Investment Management LLC à Philadelphie, a déclaré que la neutralité entre la valeur que Blackstone attribue à son portefeuille immobilier et celle des FPI cotées en bourse a attiré l’attention des investisseurs.

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« Les gens profitent de la valeur que Blackstone dit de leurs actions REIT », a déclaré Snyder.

Une porte-parole de Blackstone a refusé de commenter la façon dont la société basée à New York calcule la valorisation de sa FPI, mais a déclaré que son portefeuille se concentre sur le logement locatif et la logistique dans le sud et l’ouest des États-Unis, avec des baux à court terme et des loyers supérieurs à l’inflation.

Le porte-parole a ajouté que le FPI s’appuie sur une structure de dette à taux fixe à long terme.

« Notre entreprise repose sur la performance, pas sur les flux de trésorerie, et la performance a été solide », a déclaré le porte-parole.

Les REIT sont commercialisés auprès d’investisseurs individuels fortunés. Les turbulences sur les marchés asiatiques, alimentées par les inquiétudes concernant les perspectives économiques et la stabilité politique de la Chine, ont contribué à la reprise, ont déclaré deux sources proches du dossier. La plupart des investisseurs du plan de sauvetage viennent d’Asie et ont besoin de liquidités, ont-ils déclaré.

Blackstone a déclaré aux investisseurs dans une lettre qu’il limitait les retraits de sa FPI après avoir reçu des demandes de rachat de plus de 2 % de sa valeur liquidative mensuelle et de 5 % de sa valeur liquidative trimestrielle en novembre. En conséquence, le FPI a permis aux investisseurs de racheter en novembre 1,3 milliard de dollars, soit environ 43 % des demandes de rachat des investisseurs.

Les analystes de Barclays ont rétrogradé l’action de Blackstone de « surpondération » à « pondération égale » et ont réduit leur objectif de cours vendredi de 98 $ à 90 $. Eux et d’autres analystes ont déclaré que le FPI de Blackstone risquait de se retrouver coincé dans une spirale de vente d’actifs pour répondre aux rachats s’il ne pouvait pas restaurer la confiance de ses investisseurs. Jeudi, la société a déclaré que le FPI avait accepté de vendre sa participation de 49,9 % dans deux casinos de Las Vegas pour 1,27 milliard de dollars.

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« L’impact sur Blackstone dépendra de la capacité de la FPI à stabiliser sa valeur liquidative au fil du temps ou si elle est forcée d’entrer dans une situation de liquidation prolongée avec des ventes d’actifs importantes et un arriéré de rachat en cours – pas trop tôt, à notre avis, », ont écrit les analystes de BMO Marchés des capitaux dans une note. .

Les plans de Blackstone pour Ft

Le gâchis du REIT est un revers pour les deux stratégies de Blackstone qui l’ont aidé à devenir le plus grand gestionnaire d’actifs alternatifs au monde avec 951 milliards de dollars d’actifs : investir dans l’immobilier et attirer des particuliers fortunés.

Blackstone a lancé le FPI en 2017, en s’appuyant sur le succès de son empire immobilier, qui a dépassé son activité de capital-investissement. En raison de son succès dans l’investissement immobilier, son président, Jonathan Gray, a été promu et a succédé au directeur général Stephen Schwarzman.

Le FPI représentait également un effort pour convaincre les investisseurs fortunés qui réclamaient des produits du marché privé qui, selon eux, seraient plus performants que ceux cotés en bourse.

Blackstone cherche à diversifier sa base d’investisseurs après des décennies à faire appel à des investisseurs institutionnels tels que des fonds de pension publics, des compagnies d’assurance et des fonds souverains pour ses produits.

Blackstone gérait un total de 236 milliards de dollars de richesse détenue par des particuliers à la fin du mois de septembre, en hausse de 43 % d’une année sur l’autre.

Dans une note, les analystes du Credit Suisse s’attendaient à ce que les malheurs de la FPI pèsent sur les revenus liés aux commissions et les actifs sous gestion de Blackstone. « Tout cela continuera à exercer une pression sur la valorisation des primes de Blackstone », ont-ils écrit.

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Lors de l’appel aux résultats du troisième trimestre de Blackstone en octobre, Gray a imputé la reprise des FPI à la volatilité du marché.

Il a déclaré que le FPI disposait de nombreuses réserves de liquidités pour « affronter n’importe quelle tempête ». Ces réserves de trésorerie s’élevaient à 2,7 milliards de dollars fin octobre, selon son prospectus. Blackstone a également déclaré dans le prospectus qu’il avait accès à 9,3 milliards de dollars de « liquidités immédiates ».

« Lorsque vous avez ce genre de baisse du marché, il n’est pas surprenant que vous voyiez moins d’apports d’investisseurs individuels », a déclaré Gray.

Reportage de Sibuk Oku et Herb Lash à New York Montage par Rosalpa O’Brien et Sam Holmes

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